Existe la posibilidad de que durante la vigencia del contrato de arrendamiento de nuestra vivienda, se produzca un cambio de propietario de esta ultima porque a nuestro arrendador le hayan interpuesto un procedimiento de ejecución de hipoteca por no abonar el préstamo hipotecario, con lo cual la vivienda de su propiedad y que nosotros ocupamos en régimen de alquiler pasa a ser de propiedad de otra persona (o el banco) que es quien se la han adjudicado en subasta.
¿Que ocurre en este caso con nuestro contrato de alquiler? ¿se extingue nuestro contrato automáticamente, o seguirá en vigor hasta que finalice el plazo de duración pactado con nosotros?
La respuesta a esta pregunta dependerá primeramente de la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento. El art. 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que regula esta cuestión ha sufrido dos importantes reformas, una en Junio de 2013 y otra en marzo de 2019; por lo que hay que diferenciar principalmente entre los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 6 de Junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, y los contratos de arrendamiento celebrados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante, pues ello determinará que el contrato se extinga o continúe.
- Para los contratos celebrados entre el 6/6/2013 y el 5/3/2019.
El texto del art. artículo 13.1 de la LAU que estaba en vigor para los contratos celebrados en este periodo de tiempo, anterior a la reforma de marzo de 2019, establecía:
» 1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada«.
Por lo tanto, en el caso de los contratos de arrendamiento celebrados en este periodo, si la vivienda alquilada sale a subasta por una ejecución hipotecaria adjudicándosela el Banco o una tercera persona, el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE EXTINGUE AUTOMÁTICAMENTE, a pesar de que no se haya alcanzado la duración pactada o la mínima prevista legalmente en favor del arrendatario.
La única excepción que su Abogado/a podrá indicarle, (es decir posibilidad que permite la LAU para que el contrato permanezca en vigor hasta que termine el plazo de arrendamiento pactado que falte) es que el contrato se hubiese inscrito en Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, lo que no ocurre nunca o casi nunca. Como su abogado/a le indicará, si nuestro arrendador dueño aun de la vivienda, nos advirtiera que la finca va a salir a subasta por una ejecución hipotecaria, podemos seguir en la vivienda (eso sí, pagando la renta mensualmente) hasta que el nuevo propietario nos comunique que es el nuevo titular por adjudicación y que se extingue el contrato; aunque esta claro que seria conveniente ir buscando nueva vivienda de alquiler para cuando esto ocurra si no es previsible que el nuevo dueño nos haga un nuevo contrato.
Esto es importante, porque si seguimos en la vivienda a pesar de haberse extinguido el contrato por esta causa (y sin perjuicio como decimos de que la nueva propiedad nos haga un nuevo contrato de arrendamiento), estaremos en ella en situación de PRECARIO, es decir sin contrato que nos legitime para quedarnos en la vivienda.
En este caso ademas, y como tiene dicho el TRIBUNAL SUPREMO, en cuanto se extingue el contrato de arrendamiento, si seguimos en la vivienda no cabe que nos reclamen las rentas de arrendamiento por los meses que hayamos permanecido en ella tras extinguirse nuestro contrato, pues no existe el contrato de arrendamiento que permita dar por devengadas las rentas. Esto no significa sin embargo que podamos quedarnos en la vivienda alegremente sin pagar nada a cambio, pues el nuevo dueño si puede, ademar de reclamar judicialmente expulsarnos de la vivienda, reclamarnos una cantidad en concepto de perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble.
- Para los contratos celebrados a partir del 6/3/2019.
El art. 13.1 de la LAU tras la reforma de marzo de 2019, dice así:
“1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.»
Por lo tanto, a partir de esta reforma, nuestro contrato de arrendamiento ya no se extinguirá automáticamente por el hecho de haber cambiado de propietario por adjudicación en subasta, sea cual sea su duración en ese momento, sino que nuestro contrato podrá mantenerse hasta que al menos alcance los 5 o 7 años de duración, según el caso.
Ahora si, nuestro contrato solo continuará sin quedar afectado por esta circunstancia hasta alcanzar esta duración mínima que prevé la LAU; por lo que, producido el cambio de propiedad por adjudicación en subasta, si nuestro contrato de arrendamiento ya duraba mas de 5 o 7 años, el contrato sí quedará extinguido automáticamente por este motivo.
No dude consultar a un Abogado/a especializado/a en arrendamientos en caso de verse su contrato de arrendamiento en tales situaciones.
Carmen Cerredo Borrego / Abogada.
