Sin duda alguna habitar en comunidad conlleva en no pocas ocasiones conflictos motivados por la actitud inadecuada de alguno de sus vecinos, la falta de respeto o ignorancia del derecho al descanso y la tranquilidad vecinal. Estas actuaciones inadecuadas pueden ser calificadas como peligrosas, nocivas, insalubres, molestas o incluso ilícitas. Sin duda es una de las principales cuestiones que se plantean en el ámbito de las comunidades de propietarios, aunque no sea cuestión exclusiva de estas, y de las que mas preocupan a los propietarios.
A estas actividades podemos hacerle frente, existiendo la posibilidad de ejercitar la acción de cesación de la misma interponiendo la oportuna demanda judicial. Nuestros Tribunales han ido determinando ciertos requisitos fundamentales para que pueda prosperar la acción judicial contra estas actividades:
1.- Deberá tratarse de una actividad dañosa, contraria a los estatutos o contravenga la legislación sobre actividades molestas, insalubres nocivas, peligrosas o ilícitas, conforme indica el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíbe al propietario u ocupante desarrollarlas.
La Ley no las define expresamente, existiendo una gran casuística que exige el estudio minucioso de cada caso en particular. Es mas, una actividad puede ser molesta en un caso y en otro no serlo, dependiendo del límite que en cada caso se sobrepase, es decir de su intensidad.
El Decreto 2.414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, indicaba en su art. 3:
Actividades molestas: «Serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.»
Actividades insalubres: «Se clasificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.»
Actividades nocivas: «Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.»
Actividades peligrosas: «Se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosivos, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.
Aunque ya derogado por la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de Calidad del Aire y Protección de la Atmósfera, estas definiciones nos pueden servir para calificarlas de forma genérica, siendo además que según la Disposición Derogatoria Única de esta Ley «el citado Reglamento mantendrá su vigencia en aquellas comunidades y ciudades autónomas que no tengan normativa aprobada en la materia, en tanto no se dicte dicha normativa.» Todo ello sin olvidar la existencia de un gran elenco de supuestos y la dicha necesidad de analizar cada caso concreto.
En definitiva, podemos definirlas como aquellas que generan molestias superiores a las impuestas por las propias y normales relaciones de vecindad, cuyos efectos van más allá de los límites tolerables y asumibles por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para su uso normal; estas actividades perturban claramente el orden de convivencia y por ende el normal y deseable desenvolvimiento de las relaciones sociales, excediendo de lo tolerable en este ámbito y a las normas de la convivencia. A modo de ejemplo podemos enumerar el ruido, el ejercicio de la prostitución, los humos y olores, la tenencia de animales, la sobre explotación de viviendas, las actividades de negocio o profesionales, los establecimientos de ocio (principalmente los nocturnos), etc.
2.- Esta actividad deberá ocasionar una incomodidad o molestia que sea notoria y ostensible, no se tratará de mera molestia o pequeños trastornos.
3.- Deberá también realizarse con una cierta permanencia en el tiempo, no podrá ser algo puntual.
El mismo art. 7.2 de esta Ley prevé el proceso a seguir:
- El/la Presidente/a, a su iniciativa o a la de cualquier propietario, remitirá un requerimiento previo al causante de la actividad (el propietario o el inquilino) a fin de que cese en ella. Este requerimiento deberá acompañarse a la posterior demanda judicial.
- De no cesar, deberá convocarse Junta en la que se decidirá autorizar al Presidente/a para interponer la demanda judicial, acción de cesación. La certificación de este acuerdo vecinal se deberá acompañar a la demanda judicial. La demanda se interpone contra el propietario, y a petición de la demandante el Juzgado puede además acordar cautelarmente el cese inmediato de la actividad y disponer las medidas cautelares para asegurar dicho cese, ello siempre se tratará en los casos de mayor gravedad.
- En caso de Sentencia estimatoria, esta ordenará la cesación definitiva de la actividad con indemnización de los daños y perjuicios que haya causado, mas según la gravedad del caso también podría disponer la privación del derecho al uso de la vivienda o local por hasta tres años (según la gravedad del caso y los perjuicios ocasionados).
Además, si el causante de la actividad no fuese el propietario, sino un inquilino, la Sentencia puede llegar a declarar, siempre según la gravedad, dar por terminado su contrato de alquiler o derecho que le permitía ocuparla, con su inmediato lanzamiento.”
En definitiva, dada la complejidad de esta cuestión por la diversidad de situaciones que pueden generarse, habrá de estarse al caso concreto y acudir a un profesional cualificado que analice el asunto en aras a valorar las posibilidades de éxito de la actuación contra estas actividades, como siempre, nuestro despacho se encuentra a vuestra entera disposición a través de los teléfonos indicados y la dirección de correo electrónico info@abogadosgyc.com
Carmen Cerredo Borrego.
Abogada.
