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COMPENSAR LAS DEUDAS POR RENTAS DE ALQUILER CON LA FIANZA

Como sabemos, al inicio de un contrato de alquiler el inquilino entrega a su arrendador la fianza. Esta cantidad se encuentra destinada a garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones que el arrendatario contrae en virtud de su contrato de alquiler, es decir:

  • Las obligaciones para con la vivienda en sí, por lo que garantiza reintegrar su posesión al arrendador al termino del contrato en el mismo estado en que la recibió, debiendo ser reparados a su costa con cargo precisamente a esta fianza los daños o desperfectos que el inmueble presente a la finalización del contrato y que no sean propios o derivados del uso habitual o normal dado a la vivienda o local.
  • Las obligaciones de tipo económico, es decir cantidades a abonar por rentas de arrendamiento y suministros o demás conceptos asimilados que en virtud del contrato debía afrontar el arrendatario.

Terminado el alquiler sin reparaciones o desperfectos a cubrir con la fianza y por tanto devuelto el inmueble en el mismo estado en que le fuera entregado, esta  le será devuelta al arrendatario, suele hacerse a la entrega de las llaves, no siendo recomendable al propietario demorarlo mas de treinta días desde la recuperación de la posesión.

Una duda muy extendida es si el importe de la fianza puede por tanto aplicarse directamente al pago de mensualidades de renta o suministros  que se deben, dejando incluso el arrendatario de abonar rentas a cargo de esta fianza.

En primer lugar, y salvo que las partes lo hayan pactado así expresamente en el contrato de alquiler,  mientras esté vigente el contrato de arrendamiento el inquilino no puede dejar de pagar la renta o cantidades asimiladas con cargo a la fianza, es decir no puede pretender que su arrendador se cobre de los meses que deba abonar con la fianza que en su día se le entregó.  Característico ejemplo en este caso es el del inquilino que sabe que dejará la vivienda/local en septiembre y deja de pagar al arrendador en agosto pretendiendo que este se cobre los dos últimos meses de la fianza entregada.

De ser ello posible, insistimos que salvo que se haya dejado dicho así en el contrato, se eliminaría el sentido de la propia fianza dado que el arrendador se quedaría sin garantías de que se le devuelva la vivienda en buen estado a costa del inquilino, pues ya  no habrá importe destinado a este fin con el que afrontar los desperfectos o arreglos de la vivienda de los que debe responder el inquilino cuando el arrendamiento termine.

Por lo tanto, el arrendatario tiene que pagar la renta y demás a lo que esté obligado mientras esté vigente el contrato. Solo cuando este contrato haya terminado y se ha entregado la posesión a la propiedad nos podremos plantear la posible compensación de la fianza con rentas que se hayan dejado a deber.  Dada esta situación, es decir una vez terminado el contrato e interpuesta  una demanda judicial para reclamar rentas (o suministros) dejadas a deber, será el demandado deudor quien podrá solicitar que la cantidad que se le reclama se compense con el importe de la fianza, y lo hará en el escrito de contestación a la demanda.

Es pues quien fue arrendatario, y no en su demanda en arrendador, quien tiene la opción de aprovechar el proceso judicial en el que se le reclaman rentas adeudadas o similares, para solicitar en su contestación la devolución de la fianza que entregó, compensando esta con la deuda reclamada. Si asi ocurre, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al propietario contravenir este pretensión de compensación de su antiguo arrendatario, es decir el reclamante podrá formular alegaciones a este respecto afirmando lo que quiera a esta pretensión del demandado.

Es por ello que, en resumen, para que opere la compensación que tratamos deberán darse los siguientes situaciones o requisitos:

  • No existirán daños o desperfectos en la vivienda a cubrir con la fianza.
  • Se tratará de un contrato de alquiler finalizado, y se tendrá que haber devuelto la posesión al propietario.
  • La propiedad ha de haber interpuesto una demanda judicial para reclamar las rentas o suministros adeudados.
  • El demandado en su contestación a la demanda, podrá alegar la compensación de la fianza total o parcialmente con aquellas cantidades que pueda adeudar.

Evidentemente puede ocurrir que el propietario no interponga demanda judicial alguna y se limite a retener la fianza para aplicarla al pago de lo que se le adeude. De ser así lo que si deberá el propietario es reintegrar a su antiguo inquilino,  en su caso, aquel importe de la fianza que exceda del de la deuda, pudiendo el  arrendatario reclamar judicialmente lo que entienda que haya de serle devuelto por esta diferencia.

Carmen Cerredo Borrego – Abogada.

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