Conocemos que los productos que adquirimos tienen generalmente un plazo de garantía dentro del cual poder reclamar los defectos que el producto adquirido presente y que no son debidos al normal uso. Debemos saber que esto ocurre también con las construcciones de obra nueva, tanto si lo son para una vivienda como si lo son para un local, algo muy a tener en cuenta dado el elevado coste que habitualmente tiene una obra nueva, y los problemas que nos pueden traer los defectos de obra, por lo que debemos saber que también en estos casos existen plazos de garantía que permiten reclamar a quien corresponde por los desperfectos, vicios o defectos que tales construcciones pueden presentar una vez que nos la entregan, y que no fue posible detectar al momento de la construcción.
Nuestro ordenamiento jurídico contempla actualmente tres periodos o plazos que podremos considerar “de garantía”, para poder reclamar por los defectos de obra que presente una nueva construcción una vez que esta obra finaliza y se nos ha entregado, plazos que se encuentran previstos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, siendo de aplicación uno u otro de los previstos e según el tipo y gravedad de estos defectos o daños por mala construcción que se presenten.
En primer lugar, se prevé un periodo de diez años para aquellos defectos o deficiencias que se pongan de manifiesto en la edificación y que afecten a la propia estructura de la misma, es decir, se trata de defectos de gran envergadura y gravedad, que afectan a la seguridad estructural del edificio que pueden amenazar su estabilidad o su resistencia. En estos casos el periodo de tiempo previsto es de DIEZ AÑOS, y por lo tanto para poder reclamar por ellos deberán haberse puesto de manifiesto antes de que hayan transcurrido diez años desde que nos entregaran la obra.
El segundo plazo contemplado por la legislación para reclamar por defectos de construcción se refiere a los vicios o defectos que afecten a la habitabilidad. Se trata de defectos de menor entidad que los primeros, dado que no afectan a la estructura del edificio, pero aun así tienen cierta importancia, y afectan a la adecuada habitabilidad del inmueble, como ocurre con un encharcamiento de la solería, las humedades, goteras, los defectos en la ventilación, malos olores, ruidos, ahorro de energía, etc. En este caso, el periodo para poder reclamar por tales defectos de la construcción es de TRES AÑOS, debiendo presentarse por lo tanto dentro de los tres años posteriores a la terminación de la obra.
Por ultimo, el precepto legal también prevé aquellos otros defectos o desperfectos de menor entidad, que no afectan por lo tanto a la habitabilidad de la construcción, sino que suponen meros defectos de terminación o acabado, como ocurre con solería que se levanta, puertas que dan problemas al cerrarse, defectos en pintura, perdida en cisternas, etc. En esos casos el plazo es de UN AÑO desde la terminación de la obra para poder reclamar que se reparen los desperfectos o defectos surgidos.
Hay que insistir en que los plazos antes dichos (diez, tres y un año), son referidos al tiempo que tales defectos tienen para poder exteriorizarse o aflorar, es decir para aparecer desde el día en que nos entregaron la obra finalizada, por lo que son plazos de caducidad o de garantía, no pudiendo ya reclamar por ellos si estos aparecen tras haberse cumplido cada uno de estos plazos según su caso.
No se trata por lo tanto de plazos de prescripción de acciones, por lo que no hay que confundirlos con el plazo que se tiene para poner reclamar judicialmente por ellos una vez que los defectos han aparecido, pues desde que estos afloran y se ponen de manifiesto, se pondrá en marcha el plazo de prescripción para poder ejercer acciones judicales, que será de dos años según el art. 18 de la LOE.
Por ello, en caso de que un producto tan habitualmente costoso como una nueva construcción, ya sea de vivienda o de local nos de problemas una vez que está en nuestras manos, lo oportuno es acudir sin mas demora a un Abogado/a que nos informe y oriente sobre si nos encontramos dentro del plazo de garantía para reclamar por tales defectos, según el tipo y entidad de estos, si como nos indique como proceder para su reclamación a los responsables de los mismos, teniendo en cuenta el plazo de prescripción existente para ello.
Carmen Cerredo Borrego, Abogada.-
Derecho Civil.
